Náš fond je od svého založení výhradně zaměřený na nákup hotových a 100% pronajatých nákupních parků. Pro nás i naše investory je tedy výhoda v tom, že jakmile fond koupí retail park, okamžitě to generuje kladné cashflow do fondu.

Zakladatelem fondu je pan Josef Koller, který od začátku úspěšně vybudoval společnost AUTO KELLY, kterou následně (s obratem přes 3 mld. Kč) v roce 2010 prodal. Od té doby je aktivní zejména v oblasti investic do nemovitostí, kde mj. působí v několika významných společnostech jako equity investor. REALIA GROUP je však jeho vlastní investiční společnost jejímž hlavním pilířem je právě RELIA FUND SICAV a.s. V tomto fondu má pan Koller značnou část vlastních prostředků, díky tomu jsme za dva roky dokázali vytvořit dnešní portfolio v objemu cca 1,2 mld Kč.

Pokud jde o nájemce, vždy sázíme na ověřené značky, které veřejnost velmi dobře zná. Mix našich nájemců je zaměřený na základní nákupy a služby. Našimi nájemci jsou nadnárodní řetězce, například BILLA, LIDL, KFC, dm drogerie, PEPCO, SPORTISIMO, SUPER ZOO, Dr.Max a další. Důležitá je také pevná délka nájemních smluv, kdy aktuální průměr přesahuje 7 let. Díky tomu má náš fond stabilní a dlouhodobě zajištěný příjem.

2. Retailové parky nejsou českým kvalifikovaným investorům úplně neznámé. V čem je ale Vaše investiční strategie jedinečná, jaké nemovitosti si do portfolia vybíráte a jaké naopak úplně nechcete? Kupujete do fondu již hotové nemovitosti, nebo je součástí záměru i developerská činnost? Ta může přinést zajímavý výnos, ale jistě není zcela bez rizika…

Do fondu od počátku a zcela záměrně kupujeme jen retail parky, hotové a 100% pronajaté. Nekupujeme žádná velká vícepodlažní shopping centra, kancelářské budovy ani skladové nebo výrobní haly. Naši investoři tedy přesně vědí, do čeho investují. Fond neinvestuje do developmentu, tzn. nenese žádná rizika, která jsou s tím spojena (časové prodlevy, růst nákladů apod.). Zároveň u nás nehrozí konflikt zájmů, že bychom byli developer a vedle toho měli i fond. Celý management má ve fondu své peníze, takže podmínky každé akvizice ve vlastním zájmu důkladně zvažujeme.

3. Jak dlouho je fond na trhu a jaké má dosavadní výsledky? Jak je veliký a kde byste ho co do velikosti viděl třeba za rok? Co nabízíte svým investorům? Jaký výnos mohou očekávat? A jaké vstupní a výstupní poplatky jsou s investicí spojeny? Minimální investice je při splnění zákonných podmínek (test vhodnosti) předpokládám 1 milion korun? Jaký by měl být minimální horizont investice do Vašeho fondu?

Fond jsme otevřeli v únoru 2020. Za první dva roky jsme doručili vždy 6,8% p.a. Od 1.1.2022 ale máme nový mechanismus distribuce výnosu ve fondu, díky kterému se naši investoři podílí i na výnosu z rostoucí inflace a také na výnosu z přecenění aktiv fondu. Cílíme tak na 8% p.a. (CZK akcie), resp. na 7% p.a. (EUR akcie).

Investorům nabízíme dva typy investičních akcií: akcie CZK a EUR. Tyto akcie mají přednostní výnos, kdy nejprve musíme doručit 6% p.a. (CZK), resp. 5% p.a. (EUR) našim investorům. Do doručení tohoto přednostního výnosu nemáme jako zakladatelé ani management fondu nic. Teprve po doručení přednostního výnosu se další výnos fondu dělí 50/50 mezi investory a zakladatele a management fondu, dle poměru úpisů na danou třídu investičních akcií. Tím se dostáváme k uvedenému cílenému výnosu 8% p.a., resp. 7% p.a.

Vstupní poplatky jsou 0 až 3%, resp. 0 až 5% u EUR akcií. Minimální horizont investice jsou 3 roky, doporučujeme 4 roky. Od toho odvozujeme výstupní poplatek, kdy po třech letech není žádný, při výstupu dříve ale účtujeme výstupní poplatek 25%. Je to samozřejmě dané typem aktiva - retail parky jako výnosové nemovitosti kupujeme na dlouhé držení. Minimální investice je u nás standardní pro FKI, tedy 1 milion Kč, resp. minimálně 50.000 EUR, při splnění zákonných podmínek.

Aktuální hodnota nemovitostního portfolia je 1,175 mld. Kč, čistá hodnota majetku (NAV) je 551 mil. Kč. V příštím roce a v roce 2024 předpokládám růst objemu portfolia na 2,5 až 3 mld. CZK. Na toto období již máme smluvně zajištěno 5 nových retail parků a jednáme o dalších akvizicích. Ten předpoklad je tedy velmi reálný. Zároveň zvažujeme vstup na Slovensko. Tento trh je velmi podobný a nájemci jsou z 90% stejní, jaké známe tady z České republiky. Dává nám to smysl i z hlediska řízení a kontroly jednotlivých budov.

4. Do jaké míry je současný a očekávaný výnos tvořen přeceňováním nemovitostí v portfoliu? Jak jste konzervativní v jejich oceňování? Máme za sebou složité covidové období, jak jste spokojení s kvalitou nájemců? Nabízejí se i v současném složitém geopolitickém období investiční příležitosti nebo trh postupně zamrzá? Jak tyto výzvy prověří nebo již prověřily Váš fond?

Doposud náš fond vždy vygeneroval přednostní výnos ze skutečného cashflow fondu, tzn. z příjmů z nájemného. To je podle mě dobrý ukazatel určitého komfortu při dosahování výnosů. Na dalším výnosu už se už samozřejmě podílí přeceňování nemovitostí. Obecně preferujeme konzervativní přístup k přeceňování, vnímáme to jako určitou
rezervu na „horší časy“. Ty nikdo z nás nechce, ale kdyby to přišlo, tak budeme lépe
připraveni.

Pokud jde o Covid, je to trochu paradox, ale vždycky jsem za tu otázku rád. Retail parky obecně prošly touto zkouškou velmi dobře. Je to dané jejich jednoduchostí, budovy nemají žádné společné technologie a krom venkovního parkoviště ani žádné společné prostory. Nákup v retail parku je jednoduchý, rychlý a bezpečný. Zásadní je také složení našich hlavních nájemců: potraviny, drogerie, lékárny, potřeby pro zvířata, levná móda a obuv, sport, apod.

Aktuální geopolitická situace mě samozřejmě netěší, následující období přinese řadu výzev. Když se však zaměřím na náš fond, tak vím, že vlastníme a provozujeme ten nejjednodušší model retailové nemovitosti a že naši nájemci jsou silné mezinárodní řetězce se zaměřením na základní sortiment zboží a služeb. To věřím, že bude potřeba vždy.

Z pohledu akvizic je nyní turbulentní doba, vnímám to jako velkou příležitost. Kartami hodně zamíchal vývoj sazeb vedený ČNB. Aktuálně mohu říct, že na trhu vidíme více možností pro akvizice než obvykle, trh je nyní zajímavější pro kupující.

5. Investorům v současné době znehodnocuje prostředky zejména inflace. Jak vidíte z tohoto pohledu investici do Vašeho fondu? Reagujete nějak na tuto skutečnost ve svých plánech na další akvizice či činíte změny ve struktuře nájemců?

Náš fond s inflací pracuje ve prospěch našich investorů. Všechny naše nájemní smlouvy totiž obsahují inflační doložku. Ta nám umožňuje každý rok zvýšit nájemné, případně i provozní poplatky, které nájemci hradí. Tím v praxi dojde k nárůstu příjmů do fondu a současně ke zhodnocení celého portfolia nemovitostí. Inflační doložky v nájemních smlouvách tedy zásadně zmírňují vliv inflace na peníze investované do našeho fondu.

Strategie našich akvizic ani zaměření fondu se nemění. Přemýšlíme o vlivu inflace, o celkovém zdražování a o možném dopadu na objem tržeb našich nájemců. Tržby jsou však přímo propojené s inflací a je zřejmé, že nájemci - prodejci budou průběžně zvyšovat ceny. Je také možné, že díky ekonomickému tlaku dojde ke zvětšení skupiny cenově citlivých zákazníků. Velká část našich nájemců je zaměřena vyloženě na nízkonákladové nákupy - diskont. Proto vnímáme segment retail parků nadále jako velmi odolný a v akvizicích pokračujeme.

Tomáši, moc děkuju za rozhovor a přeji úspěšný rok 2022!

Rozhovor vedl Marek Janšta.